楼市新政:二三四线城市去库存住房供应多或停供地

3月27日，住建部、国土部牵头发给《关于优化2015年住房及用地供应结构增进房地产市场稳定身体健康发展的通报》。和此前的诱导基调所有所不同，此次通报探讨解决问题二三四线城市存量较小的问题。根据通报，住房供应显著偏多的市、县，或开建住宅用地规模过大的市、县，不应显著增加住宅用地供应量以后停止计划供应。3月27日，住建部、国土部牵头发给《关于优化2015年住房及用地供应结构增进房地产市场稳定身体健康发展的通报》（下称通报）。

和此前的诱导基调所有所不同，此次通报探讨解决问题二三四线城市存量较小的问题。根据通报，住房供应显著偏多的市、县，或开建住宅用地规模过大的市、县，不应显著增加住宅用地供应量以后停止计划供应。

多位房地产业内专家、机构研究、房企人士在拒绝接受21世纪经济报导记者专访时称，通报未有过于多新的内容，且多个条款有待于细化、落地，但政策亦获释具体的受到影响信号。中国房地产业协会原副会长朱中一回应，这也是两会后，部委层面上实施的首份实施平稳住房消费的文件，随着政策的落地，房地产将渐渐硬着路，其中，一些库存量大，开建规模大，人口挤满能力严重不足的地方，软着陆的时间有可能要长一些。但北上广浅等地，或者是住宅供求平衡的地方，房地产市场衰退不会较为慢。

探讨去库存国家统计局发布的数据表明，截至2014年年末，全国商品房待售面积上升至6.2亿平方米的历史高点。如果仅有从库存量来说，超强6亿元平方米的库存并远比过于大，一年的销售有十多亿平方米，不过，市场不存在显著分化，且开建规模相当大，这些开建规模必须相继转入市场。朱中一讲解。

也因此，朱中一指出，今年房地产市场的主基调，即是平稳住房消费和住房市场。在平稳住房消费方面，北京中原地产市场研究部总监张大伟回应，主要分成两个方面，一个是增加供应；一个是增进市场需求。通报拒绝容许住宅供应偏高的土地供应，容许合理调整户型反对业主和提高型市场需求，将部分房屋转化成为棚改安置房和公租房房源，以及调整已供应但并未研发的土地用途和规划条件，引领研发企业建设新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等类型地产的方式，从而构建存量不足城市土地供应和商品房库存多元化的消化。

北京我爱人我家副总裁胡景晖回应，两部委的通报事实上也可以看作针对我国楼市有所不同城市市场分化格局而展开分类调控的大思路，供应、库存不足的城市，多元化的方式加快库存消化平稳市场；供不应求的城市之后依据实际增大住宅供应，平稳价格。90/70政策解散在增加库存方面，通报具体，各地可根据市场的实际市场需求，在不转变用地性质和容积率等适当规划条件的前提下，容许房地产开发企业必要调整套型结构，对不适应环境市场需求的住房户型作出调整，符合合理的业主和提高性住房市场需求。这亦意味著继续执行9年的90/70政策将逐步解散。早在2006年，国务院实施国六条调控楼市即具体，自2006年6月1日起，新建商品住房套型建筑面积90平米以下住房面积所占到比重，必需超过研发建设总面积的70%以上。

90/70政策继续执行9年以来，对转变房地产市场结构起着了极大起到，刚刚须要小户型房源数量在楼市存量中整体上升。而一些二三线城市，在2014年甚至经常出现了较高比例的小户型房源积压。湖南一个房企董事长告诉他21世纪经济报导记者，在市场供需关系反败为胜时，提高性住房市场需求剧增，市场更加偏重于90平方米以上的大户型，而90/70的硬指标也是很多项目去简化无以的一个最重要原因。

郭毅也回应，2013、2014年一些二三线城市产业萎靡、人口红利失去，区域房地产市场以中产阶层的提高型消费居多，中小户型房源市场需求已大幅度下降。90/70沦为了制约二三线城市楼市供需结构合理化的不合理政策。

另据21世纪经济报导记者得知，上述政策也正在从全国性楼市调控中逐步解散。2014年，四川、南京、杭州、天津等多省市皆具体修正或中止90/70政策。

落地艰难在张大伟显然，两部委新政本身的内容并不多，诸如缴存量房为商品房的政策即被多次具体，更加值得一提的是，新政中的多个内容，皆不存在继续执行难题。《通报》拒绝，供应规模过大的区域增加甚至停止供地，而对供求矛盾引人注目的热点城市有效地减少住宅用地供应规模。郭毅称之为，要地方政府传输土地供应，也就意味著增加土地出让收益，对于地方财政收入过度倚赖土地出让金的城市来说，在财政和债务压力，能否按照部委的拒绝实施继续执行还是一个未知数。《通报》亦称，住宅存量较小的区域可研究制定并未研发房地产用地的用途切换方案。

这也是国家层面上首次具体。张大伟讲解，一般来说，住宅地三高，商业地其次，其他类型的土地基本不值钱，住宅都不足的城市，做到商业可玩性更大，并转成工业用地，企业积极性并不大，且政府在继续执行上也很难调补土地差价。

《通报》亦明确提出可以整体出售开建房地产项目用作棚改安置房和公共出租住房，或将仍未动工建设的房地产用地改以棚改安置房和公共出租住房用地。郭毅称之为，将并未动工房地产用地改以住房确保用地牵涉到到政府购买价格与开发商成本的均衡问题，实际继续执行也面对着一定问题，但从最后的实行效果来看，还必须一系列更加显著的设施政策才有可能构建预期的目的。张大伟也回应，这一政策虽然不存在继续执行难题，但政策本身就代表了未来的政策方向。

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