2016年上市房企负债总额同比增26% 行业分化加速整合

随着房地产市场调控渐渐了解，房企分化显著。据Wind资讯统计资料，2016年，A股136家上市房企负债合计多达4.92万亿元，同比增加10139亿元，同比增长幅度约25.93%，平均值每家上市房企负债约362亿元；总资产总计为6.37万亿元，同比增长幅度约24.76%。这136家上市房企的平均值资产负债率为77.26%，去年则为76.55%，同比增幅严重不足1个百分点。

从整体情况看，龙头房企与中小型房企负债率展现出差异化增大，多数标杆房企负债末端风险看起来高效率，但负债规模爬上新纪录的现象仍无法转变。21世纪经济报导记者统计资料找到，随着市场调控了解，一些资金链紧绷的中小房企早已渐渐解散房地产市场，出售出让旗下房地产项目。标普分析师孔磊指出，大型开发商在提供融资、竞买大型研发地块方面正处于不利地位。

另一个成本较低的土地并购渠道是那些迫使融资容许或资产负债表压力而有意愿出售地块的小型开发商。预计2017年中国集中的房地产市场将更进一步统合。房企分化显著不管就是指销售业绩还是利润及负债率方面，房地产行业分化越发显著。

中原地产研究中心统计数据表明，截至5月1日，合计有135家上市房企发布了2017年首季度业绩。从整体上看，135家上市房企合计营业收入2420.6亿，同比涨幅9.5%，涨幅有显著上升。135家上市房企一季度的业绩环比4季度上调了64%。

另外在2016年房企平均值8.2%的净利润率下，2017年首季度房地产企业平均值利润率只有6.4%，部分标杆房企的利润率只有5%以内。其中大房企因为资金成本等优势，再加布局合理，标杆房企的销售业绩、利润下跌速度皆多达行业平均水平，龙头房企市场占有率下跌。2016年，具备品牌优势、布局优势、资源优势、研发能力优势的标杆企业通过吞并并购、卖地产股来减少土地储备，并布局多元化投资。

而一些小房企于是以面对债务压力，甚至资不抵债情况再次发生。据同花顺统计数据测算，截至2016年底，资产负债率小于80%房企占到17.4%，在70%-80%之间占比为20.93%，60%-70%之间的占比为21%。

资产负债率分列在榜首的企业为*ST紫学，高达98.7%。值得注意的是，一些标杆房企负债率小幅上升。截至2016年底，万科A资产负债率为80.54%，同比下跌严重不足3个百分点。

另外，据来自海通证券首席经济学家姜超的研究表明，地产行业有息负债上升，2016年三季报表明，132家A股上市房地产开发企业有息负债总额超过2.08万亿元，较2015年三季报减少了3234亿元，同比快速增长18.5%。姜超指出，企业分化显著，部分中小房企杠杆率难以置信。龙头房企负债率不高且多有上升，且本轮周期中货币资金有较慢累积，资金充足，而部分中小企业投资更为保守，负债率持续走高。易居研究院研究总监贤迈进指出，从当前企业负债的层面看，去年下半年开始部分房企现金流比较充足，债务压力实质上在增加。

从先前的负债压力来看，关键是要警觉一些短期流动资金方面的风险。比如说项目销售不如预期等，这样不会导致部分房企短期借债压力减小。中小房企出让收购频现21世纪经济报导记者统计资料找到，近半年来，中小房企出让收购现象再次发生频率走高。这也给一些大房企带给机会。

今年3月28日，红豆股份（600400.SH）发布公告，拟以8.2亿元的价格将旗下入股60%的房地产资产无锡红豆置业有限公司卖给公司有限公司股东红豆集团。红豆股份称之为，此次交易后，公司将从原本的房地产+服装的双主业发展，重返到服装业务。4月6日，处在停止上市边缘的区域房企*ST松江（600225.SH）抛一份根本性资产重组预案，拟以现金11.84亿元并购关联公司卓朗科技80%股权，跨界进占IT业务。据理解，该公司长期债务承压，资产负债率在90%左右游走。

近期，万业企业也公告称之为，时隔2016年出让上海爱佳项目后，公司拟以15.98亿整体出让湖南西沃项目100%股权，持续挤压地产业务突显公司转型决意。本次出让已完成后，公司将取得重复使用出让收益8.98亿元，影响当期净收益大约7.4亿，为公司2016年净利润的103%，将大幅度提高公司2017年整体业绩，同时为公司战略转型更进一步夯实资金基础。贤迈进指出，目前收购现象不会有所增加，之所以不会有类似于的收购，关键在于收购双方的有所不同经营策略或境遇。

比如说对于一些房产公司来说，现金流经常出现了艰难，意图转卖手下部分项目；而对于部分房企来说，必要去招拍挂市场拿地成本过低或风险过大，因此也不会有收购现象。所以先前预计随着房企资金面的转变，收购现象不会有所增加。

在贤迈进显然，调控是一个十分关键的因素，调控下重点城市销售节奏不致上升，这不会对部分房企的资金链构成较小压力。大房企收购也是期望较慢做到大企业销售规模，且收购再次发生的成本不低。同时，收购有助减少烂尾楼等现象的经常出现。从实际情况看，收购本身也解释房地产行业集中度在更进一步强化。

今年两会期间，全国政协委员、泰禾集团董事长黄其森曾回应，由于金融政策整体放宽，一些主要业务在三四线城市的中小开发商不会面对艰难，2017年企业或项目缴收购机会也不会减少。4月19日晚间泰禾集团之后发布公告称之为，公司全资子公司厦门泰禾拟以17.87亿元转让新华都集团所所持全部新华都置业60%股权，间接夺下18宗漳州龙海市地块，这是泰禾今年至今的仅次于笔土地并购。而3月初泰禾集团刚以25亿已完成三连购。

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