中国楼市短期趋势：市场结构性过剩形势不断明朗

随着住房发展背景由总量供不应求向结构性不足与结构性紧缺共存改变，以及住房发展主线由有房住向寄居好房转型，未来十年中国楼市将面对以下引人注目问题：一是住房存量的结构性不足如何消化及鬼城、空城问题。未来十年，中国产业结构将面对深刻印象转型，第三产业在经济总量中的比重将大大下降，而第二产业在经济总量中的比重将渐趋上升。

由于第三产业主要集中于一、二线城市，而第二产业则是三、四线城市的最重要经济支柱，这种产业结构转型实质上说明了未来的城市的人口产于蓝图。未来三、四线城市人口总体将持续外流，而一、二线城市人口总体将之后维持流向态势。三、四线城市目前商品住房低库存及供不应求问题早已更为相当严重，而其未来的人口又呈圆形流入态势，住房供给结构性不足问题必将会更为引人注目。此外，过去十年，各地方政府通过高铁新城、金融中心、沿河新区等各种题材，遍地开花式地研发建设了数量可观的新城。

这些题材新城，有一些只是为了因应政绩或地产抹黑必须，通过虚构的城市发展愿景或盲目的悲观情绪投资建设一起的，并没现实的产业发展作为承托。随着房地产热的涨潮，其中有部分终将沦落鬼城或空城。

二是住宅小区物业脱管问题。未来住宅小区被物业公司主动舍弃的现象将不会更加少见，构成一个最重要的社会问题。在过去住房大研发时代，开发商为了增进楼盘销售，往往主动掏钱对旗下楼盘的物业管理费用展开补贴，从而营造出有高档明星楼盘的假象。随着大研发时代退出历史，部分开发商解散区域市场仍然卖房，也就需要通过补贴原先楼盘物业管理来增进新楼盘销售。

丧失了开发商补贴后，小区原先的物业管理将无法保持，随时面对被物业脱管的有可能。物业脱管的另一个最重要原因是，我国的住宅小区规模稍大，五千户以上的大楼盘也十分少见，这就产生了一个物业费搭便车问题。

部分业主以各种理由拒交物业费，从而间接将物业管理成本转嫁到缴付业主的身上。这将不会构成一个传染病效应，使拒缴物业费的业主比例大大减少。

一般来说，如果拒缴物业费的业主比例减少到30%以上，物业管理公司将很难维持下去，不能将所管理的小区主动被遗弃。三是存量住房品质粗劣问题。我国存量住房品质粗劣有它的客观原因。我们通过十年左右的时间垫了别的国家必须几十年上百年才能垫完了的房子，难免会对社会形势的发展估计不足。

建房标准提高比较迟缓，跟上形势变化，这是住房品质粗劣的客观原因。住房品质粗劣的主观原因是，在以往供不应求的市场态势下，开发商没改良产品品质的动力，商品房只要能盖出来都能高价卖出。未来随着存量房时代的来临，住房品质粗劣问题将受到更好的注目。

住房品质粗劣可反映在多个方面，如缺少适当电梯设备，无老人儿童便捷设施，建筑结构并未做到保温，外墙窗户漏雨渗漏，无充足的停车位，户型结构不合理、设施不仅有等。住房建筑缺少个性也将不会是个问题。

作为低成本拷贝的产物，同一住宅小区往往每幢楼房都长得一模一样，即便高档别墅区也不值得注意。在住房匮乏时期，缺少个性或美感会是人们关心的重点。但随着住房缺少时代的过去，千篇一律的住房外观不光是缺少美感的问题，它还将给人心理上产生莫名的焦躁感觉。

市场需求热点由有房住向寄居好房改变展望未来十年市场形势，预计将再次发生两个趋势性的改变：一是居民市场需求热点由有房住向寄居好房改变，住房市场会经常出现整体暴跌。尽管存量住房从数量上早已经常出现结构性不足，但是多数居民家庭对现有居住于状况并不符合，居民提高住房条件的希望仍很急迫，优质住宅的紧缺仍将保持一段时间。

从人口流向看，中国作为发展近于不均衡的大国，人口的城镇化、大城市化、郊区化、逆城市化等力量是同时三路、联合不存在的，会在短时间内经常出现一边倒式的市场需求衰退态势。大城市病的集中于愈演愈烈将使部分富足家庭对其产生厌恶感，从而唤起了大城市郊区化的动力。但又有不少人口因大城市的高收益和低水准公共服务等，而被从中小城市更有过来，在一定程度上将大城市富足阶层家庭郊区化的遗缺填补。

在可以意识到的未来，中国住房市场会经常出现断崖式的市场需求瓦解，但有可能会经常出现根本性结构性调整。二是供需形势由供不应求向结构性不足与结构性紧缺共存改变，房价结构调整不可避免。由较慢城镇化与国民收入低快速增长所带给的住房总量紧缺早已渐趋尾声。

多数城市住房经常出现结构性不足，房地产市场持续供不应求。一、二线城市将转入存量消化期，房价短期比较平稳。

前期的可怕下跌所致了一、二线城市大量新房集中于上市，早已构成阶段性低供给态势。为消化结高房价与阶段性低供给，一、二线城市住房价格将转入盘整期。但从长年看，一、二线城市的住房刚性市场需求仍有可能是快速增长的，因而短期盘整主要是应付阶段性供应不足问题。

三四线城市楼市有可能颓势沿袭，局部鬼城现象突显。三、四线城市由于前期突击造城运动产生的大量住房供给，在未来人口外流的条件下，鬼城现象有可能不断扩大。

与一、二线城市有所不同，部分三、四线城市住房刚性市场需求从长年看是衰退的，因而也就不存在住房意味著不足的可能性。放松城镇居民自建房重购住房研发模式在地方政府、银行与开发商三位一体联合主导独占商品房供给的条件下，住房品质低落价格畸高，无法符合新形势下人们日益精细化的住房市场需求，存量结构性不足与优质住房紧缺同时共存的对立无法减轻。尽管政府早已实施诸多政策以反对居民的提高性住房市场需求，但可以意识到的是，如果研发模式没全面改革，居民住房条件无法获得较慢提高，更好的是在深化住房投机与结构性不足。

具体表现为：商品房方位就越垫越大且产品风格非常简单反复，既无法下班也无法长时间生活，孩子上学老人就诊皆十分困难，不能倚赖投机者出售；住房消费者在市场上正处于比较弱势地位，消费者权益得到有效地维护，在期房预售制为的助推下，欺诈宣传、住房品质粗劣、销售欺诈现象普遍存在，购房者权益广泛被侵害，但维权十分艰难；住房建筑质量粗劣确保成本较高，住房规划设计非常简单克隆现象广泛，无法符合居民家庭执着品质生活必须；物业管理水平较低下，物业与业主的纠纷或冲突多发；绿色、环保、智能等新技术和理念推广应用较快等。较高的居民住房条件是中国梦不可或缺的部分，但三位一体的商品房研发模式更加适合于大研发时代，而无法符合居民日益增长的住房品质市场需求。不转变住房研发模式而倚赖全然的政策性刺激，无法有效地唤起居民提高性住房市场需求，而只不会使商品房非理性投机与结构性不足更为相当严重。

政策重点不应及时迎合市场形势的改变，以放松城镇居民自建房为契机，重构住房研发模式。大大提升居民住房品质，构成新的经济增长点。

在科学规划的基础上，全面放松城镇居民出售国有土地使用权自辟住房，将更进一步完备住房供应体系，有效地唤起居民提高住房的心愿，增进经济快速增长。农村居民可以在宅基地上低成本地原为住房，但城镇居民却不能高价向开发商出售质量粗劣风格雷同的商品住房，这必定诱导城镇居民住房提高市场需求的获释。当前虽然中央政府没明文规定禁令城镇居民购地自建房，但绝大多数城市政府都禁令了城镇自建房，或给自建房设置了极高的制度障碍，使其无法付诸实践。主要还包括：通过地方法规必要禁令居民自建房；提升拿地门槛使个人无法拿地建房；建房审批办证申请极为繁复，使个人无法已完成；地方政府规划法规对个人自建房展开容许等。

全面放松城镇自建房，一是必须从中央层面实施比较法规，对个人自建房的权利展开全面维护，废止地方政府对个人自建房设置的种种政策容许；二是减少拿地门槛，划小地块转让；三是全面改革规划制度，创建与个人购地自建房相适应的城镇规划体系；四是废止房屋建设的面积套型容许；五是修改繁复的报建审核、办证申请，清扫便宜的报建与办土地证、房产证费用；六是探寻与代建、合作建房、自辟住房相适应的住房融资模式，为代建、合作建房、自辟住房低成本信贷反对；七是禁令以公共利益的名义拆迁城镇居民住房借以研发商品住房。短期政策走势及其影响随着住房市场结构性不足形势的大大明朗，调控政策经常出现由诱导住房消费到反对住房消费的方向性巨变。

一是出租汽车政策陆续解散。自2011年以来陆续实施出租汽车的46个城市中，除了北京、上海、广州、深圳四个一线城市及三亚尚能在固守外，其他于2014年均早已中止或放开了出租汽车政策。二是针对住房提高及投机的信贷容许获得明显限制。2014年9月29日，人民银行与银监会牵头公布通报，对于早已结清购房贷款的家庭再行出售二套普通商品住房，继续执行首套房贷款政策；对于已结清购房贷款的家庭再行出售三套及以上住房，中止贷款的行政容许，由金融机构自律确认首付款比例和贷款利率水平。

时隔半年，2015年3月30日二套房信贷再行获得放开。央行、住建部、银监会牵头印发通报，对购房贷款仍未结清的居民家庭购得二套房，低于首付款比例调整为不高于40%。三是调减二手住房交易税费，减少住房投机成本。

财政部、国家税务总局牵头公布消息，从2015年3月31日起调整个人住房出让营业税政策，其中个人转手已购普通住房，减免营业税的期限由目前的购房多达5年(含5年)上调为多达2年(含2年)。如果楼市之后下降，未来中央和地方政府未来将会发售的救市政策还包括：全面中止还包括一线城市在内的住房出租汽车政策；更进一步限制二套及以上住房的按揭贷款条件，减少按揭贷款利率；更进一步减少住房交易税费还包括营业税、契税、个人所得税等；政府并购不足的商品住房用于保障房之用；增大旧城区及棚户区改建力度以扩展市场需求、增加供给等。

出租汽车限贷及存量房交易税费政策的及时调整，一方面不利于提振开发商信心，唤起部分投机及提高性购房市场需求。但同时也将使公众对经济增长速度较慢下降、房地产市场不足的猜忌获得证实，从而助长了对房价更进一步暴跌的预期和从容情绪。总体而言，密集救市政策的发售对于挽回住房市场一边倒式的看空预期，从而减轻局部市场混乱、防止部分城市房价硬着陆有大力的起到，可以有效地避免住房不足城市楼市短期大起大落。

这些政策在宏观政策性刺激下，部分大城市住房成交量经常出现阶段性缩放，房价早已经常出现小幅下调。在住房价格过低投资收益过较低、住房供给结构性不足的大环境下，即便政府强力性刺激，短期内大多数城市房地产市场也无法重振雄风。但对于少数特大城市，宏观性刺激政策对房价下跌依然具备非常的相反助力，必须未雨绸缪加以警觉。

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