2017年成都高端购物中心现状分析与发展趋势研究报告

近几年，成都高端消费市场经常出现了翻天覆地的变化，新兴高端购物中心的兴起、老牌高端购物中心的式微及调整、多家奢华品牌的首进西南、轻奢品牌的崭露头角成都高端购物中心呈现出多样化发展趋势，在竞争更加白热化的市场，高端购物中心如何做竞争差异化？本报告从成都经济、消费力，以及六家高端购物中心的现状，解析成都高端购物中心未来的发展趋势。一中国高端消费市场现状 现象一：中国经济增长速度上升入渐趋新的常态 但与全球比起依然强大 根据2012年2016年全球经济增长速度与中国经济增长速度数据表明，中国经济增长速度虽然上升渐趋新的常态，但与全球经济增长速度比起，2016年依旧高达了4.43%。现象二：中高端人群基数减少 高端消费市场基础扎实 根据福布斯历年公布的《中国中高端富足人群财富白皮书》数据表明，年个人可投资资产规模在100万元500万元的中国中高端富足人群数量约1261万人，预计至2017年该阶段人数将相似1400万人。

从2012年2016年的数据表明，中国中高端人群的数量每年以11%15%的增长幅度在递减，可与之对比的是，中国2012年2016年的总人口增长率仅有为0.5%0.6%。中国中高端群体的大大发展壮大，意味著与之给定的高端消费市场基础扎实、发展潜力极大。现象三：国民消费力充沛，高端消费市场趋向高端体验型消费升级 奢侈品消费额大幅递减 位居四大国之首 在奢侈品类方面，中国人消费额在2016年超过1204亿美元，且从2012年开始每年以3%10%的幅度递减；据数据表明，中国、欧洲、美洲、日本在奢侈品消费中位列前四位。

其中，中国奢侈品消费人群占到比仅次于，而且有大幅减少的趋势。十大豪车销售量领先于美国 居于全球第一 在豪车销售方面，2016年美国十大豪车品牌销售量为1950752辆，中国为2089586辆，中国销量领先于美国，在豪车销售市场名列第一。从销量增长率来看，美国奢华汽车市场2016年整体增长速度上升，名列前五的奢华品牌中就有3家上升。

在中国市场，名列前十的奢华品牌全部构建于是以快速增长，其中8家为两位数快速增长。中国艺术品拍卖成交业绩占到全球艺术品销售额的38%，居于世界第一 2016年全球艺术品销售额下跌，而中国新的返回第一的方位上。自从2010年中国占有世界艺术品成交价第一的宝座后，雄霸了这一方位5年，2015年又败给了美国，分列在第二位，不过2016年又夺下了回去，拍卖会销售额高达48亿美元，占到世界总成交额的38%。中国境外游客消费约2610亿美元 从境外消费来看，2016年，中国境外游客消费金额为世界第一，消费金额约2610亿美元，同比快速增长了12%，占到总消费额的20.9%。

中国境外游客的消费金额比名列第二的美国高达113.9%。豪车、艺术品喜爱、高端旅游等消费快速增长指出奢侈品消费者开始改向新型、个性化的高端奢华体验。

现象四：全球奢侈品行业整体增长速度上升 经历了较长时间的行业快速增长后，目前全球奢侈品行业增长速度已上升。1994年至2016年，全球个人奢侈品行业CAGR（填充年均增长率，指一项投资在特定时期内的年度增长率）大约为6.5%，大体上呈现出快速增长态势。2010年到2014年，因为中国消费者的夹住，全球个人奢侈品行业较慢发展，但2015年后，中国消费者夹住奢侈品市场发展的力量弱化，全球个人奢侈品行业增长速度上升。

自2013年始，奢侈品行业步入寒冬，增长速度开始上升。20152016年除了少数品牌外，奢侈品业绩整体下滑几近全线暴跌。其中主要原因之一即为曾多次贡献奢侈品1/3业绩的亚太区（不不含日本）业绩的大量下降。

现象五：2015年-2016年的奢侈品紧店潮超过峰值 据睿意德中国商业地产研究中心数据表明：2015年LV、Gucci等11大奢华品牌总计关店34家，新的进门店数仅有14家。2016年这一状况超过峰值，仅有2016年上半年8大奢华品牌的关店数量早已多达40家。

其中中国区域关店数量占到比约1/3。趋势一： 聪慧的消费者沦为主流，奢侈品消费外溢现象在2016年有所转好 根据《中华人民共和国进境物品归类表格》，我国海关对入境商品征税的税率为10%50%平均。

此外，在境内销售的奢侈品还须要交纳增值税和消费税，因此消费者最后看见的零售价格有可能要比到岸价格高达 2/3以上。根据2013年-2016年中国人境内外奢侈品消费占到比来看，中国人境外奢侈品消费在2013年低约80%，虽然因为人民币汇率调整，2016年占到比有所回升，但是仍旧高达73%，国内奢侈品消费将近四年来严重不足3成。虽然中国本土市场仍然不存在许多问题：与国外的价格劣、服务水平较低、总体购物体验不欠佳等，造成本土奢侈品消费高于海外，但2016年国内出售奢侈品的比例却大幅度减少，指出国内奢侈品商业的调整和转型开始有所效益。

趋势二：门店是一把双刃剑，奢侈品开店渐渐重返理性 转入期 20世纪90年代开始 第一批奢华品牌月转入中国。奢侈品店少而精，方位皆布局在高档酒店附近或高端商场。

扩张期 2000-2012年 财富累积、社会贪腐、地产红利助推了奢华品牌的可怕扩展。地产项目为更有高端消费，以高额装补、零租金等优惠条件更有奢侈品店，高峰时期甚至经常出现过一条街上经常出现三家同一品牌门店的现象。调整期 2013年-2016年 政府反腐败行动、社会财富结构重组、海外送货等影响，国内奢侈品业绩相当严重下降，重开门店、消退支出沦为主要调整手段。

重返期 预测2017年以后 关店潮在短期内会被落幕，但富二代阶层的消费力仍然充沛，奢华品牌有可能自由选择一城一店的策略，创建大型体验和服务中心替换现有门店，新的重返少而精的态势。趋势三：凭logo赚的时代早已落幕，现有奢侈品商业转型和服务升级迫在眉睫 中国奢华品牌三大经营误区： 产品单一：奢侈品在中国的跟上时间较短，早期消费者 只何谓LOGO的现象引人注目，因此很多奢华品牌在中国的产品单一，部分门店内还在贩卖老款经典，或将低端线产品以高价售出。但是互联网时代国内消费者茁壮很快，品牌对消费者的理解却改版严重不足。定价种族歧视：以香奈儿为事例，为应付海外送货，香奈儿(Chanel)去年首度打响了奢侈品降价的第一枪。

2015年4月，香奈儿对旗下三个标志性包款展开降价，其定价在亚太地区经常出现20%22%的下降，各大品牌也争相调整了定价，但境内外仍然平均1/3以上的价差。服务低质：除了出售奢侈品本身，中国消费者更加侧重否在购买过程中享用到了高标准服务。国外奢侈品店导购更加侧重为顾客引荐合适的产品、传播品牌文化，使消费者享用非常丰富的购物体验。

互为较而言，国内奢侈品零售商更加重视销售业绩，服务质量更加尚待提高。趋势四： 轻奢品牌的业绩快速增长指出年轻化、个性化的奢侈品新的消费时代早已到来 消费者对传统的老牌奢侈品构成消费惰性，必须新的品牌来符合市场需求的多样化。轻奢的品牌性价比很高，设计新潮、时尚，更容易受到年长消费者欢迎，2015年长奢品牌在国内的扩展大力。

其中，MK进了14家店，而它的全球总店面早已多达500家，因为开店量大性刺激销售业绩快速增长慢，近两年的营收倒数快速增长，2013年为21.8亿美元，2014年为33.1亿美元，而到了2015年快速增长逾30%超过了43.7亿美元。小结： 巴菲特说道：只有当潮水退却的时候,才告诉是谁在裸泳。随着中国经济和社会的结构转型，中产阶级和年轻一代开始兴起，高端消费呈现新的市场需求态势，2013年2015年的奢侈品寒冬也让高端品牌开始新的反省中国市场和中国消费者，在新的时期如何更加切合市场和顺应新的市场需求？高端品牌的转型之路才刚刚开始 二成都高端商业发展现状 城市理解：成都进阶新的一线 未来城市活力全面升级 2017年近期的中国城市商业魅力排行榜揭晓， 北上广深4个一线城市的地位仍然不可动摇，但15个新的一线城市的席次有了一些转变，依序是成都、杭州、武汉、天津、南京、重庆、西安、长沙、青岛、沈阳、沈阳、厦门。

成都夺得第一。在商业资源核心区度、城市枢纽性、生活方式多样性、未来可塑性四项指数排行榜上均以100分的评分位列首位。经济理解：投资格局不断扩大，未来将更有更加多高端人群 2016前7个月，成都新的签下引入重大项目（不含注册资本）176个。其中，世界500强劲企业投资项目11个、总投资184.3亿元；10亿30亿元项目33个、30亿50亿元项目7个、50亿100亿元项目4个、100亿元以上项目2个；新的签下30亿元以上尤其重大项目共13个；新的签下5亿元以上工业重大项目约74个，数量大幅度减少，协议总投资1122.92亿元，同比分别快速增长105.56%、72.89%。

根据2016年《财富》世界500强劲企业榜单，1-7月，全市净增世界500强劲企业10家，总数超过278家，主要集中于在制造业和服务业。另外， 2017年13月，成都一产业、二产业、三产业生产总值同比快速增长8.2%、3.4%、9.7%，社会消费品零售额为1544.6亿元，同比快速增长10.8%，居民消费价格指数为102.1。成都城市电磁辐射能力强劲，经济整体下行，有利于高端人群挤满。同时，成都社会消费品零售额下跌趋势显著，成都居民消费力充沛。

消费力理解：高端消费力挤满 转录高端购物中心发展潜力 在2025年之前，四川中产阶级的比例将从现在的44%减少到74%。这部分人的消费总额快速增长，将夹住区域消费升级。与此同时，据《中国高净值人群道家白皮书》表明，在千万富豪居住地前十位的地区中，四川名列第九名，千万富豪约3.24万人；同时，四川有1950位亿万富豪，占到全国的2.9%，名列第八名。

其中，成都市有1.62万位千万富豪，980位亿万富豪，且该数据成大幅下跌趋势。高净值进群的挤满、中产阶级家庭的兴起，是高端购物中心兴起的先决条件。高端商业理解：高端购物中心及奢侈品门店数量居住于全国前茅 目前，成都已开业的高端购物中心有6个，以LV、Gucci为代表的一线奢华品牌分别在成都有2家店。

似乎，成都的城市硬实力和软实力为高端购物中心的发展奠定了扎实的基础。对标全国一线城市北京高端购物中心数量12个，以LV、Gucci为代表的一线奢华品牌分别在北京有6家店，同时，北京千万富豪数量为23.8万；上海高端购物中心数量为10个，以LV、Gucci为代表的一线奢华品牌分别在上海有3家店和8家店，上海千万富豪数量为20.5万。再行转换同类型定一线城市，杭州高端购物中心数量为4个， LV、Gucci分别在杭州有3家店和2家店，杭州千万富豪数量为3.4万；沈阳高端购物中心数量仍为4个，LV、Gucci分别在沈阳有3家店，千万富豪人数为8170个。

从门店数量对比由此可知，成都的高端消费市场历年来颇受奢华品牌的推崇，城市认同度低。前文所述，2016年还包括路易威登LV、Gucci、Dior等全球17大奢华品牌新的进门店共24家。但这17大奢侈品全年重开门店共15家，紧店时间集中于在2016年2月份，是2015年奢侈品紧店潮的一场沿袭。但从城市数据对比中由此可知，成都的奢华品牌开店和关店数量都某种程度引人注目，解释成都的奢侈品品牌调整活跃度也远高于其他城市，大力适应环境市场的态势显著。

西南城市竞争理解：重庆、昆明实力强大，高端品牌局部竞争白热化 因奢华品牌同一区域布局的门店受限，同为西南区域的四大城市面对着品牌名额的竞争。从累计2016年奢华品牌入驻数量来看，重庆、昆明某种程度具备更有奢华品牌的强势实力，未来奢侈品门店之争终将更为白热化。成都十大奢侈品品牌全部转入，并且以开店24家领先，整体展现出引人注目； 重庆除FENDI直营专卖店外，其余9个品牌进驻，次于成都； 昆明从奢侈品大牌展现出情况来看，进驻品牌追赶重庆，开店16家与重庆齐平，平均值开店数量低于重庆； 贵阳仅有4个品牌进驻，其中2个是手表首饰品牌（劳力士、卡地亚），2个为国内开店城市较多的古代驰、香奈儿；开店数量5家垫底。

小结： 与其他城市比起，成都的高端市场基础牢实，城市进阶和经济发展让高端消费人群的快速增长潜力极大。在奢侈品转型时期，成都特别是在展现出出有较高的调整活跃度，这是一个大力的市场信号，但因奢侈品门店数量较多，西南城市的竞争实力强大，成都的高端商业市场依然面对很大竞争。三成都高端购物中心发展现状 一、成都高端百货/购物中心发展史 萌芽期： 1998年2001年 随着1998年成都第一家引入国际一线品牌的中高端百货仁和春天的开业，成都转入了高端百货/购物中心的萌芽期。

成长期： 2002年2009年 2002年，精品高端百货美美力诚为成都人打开了奢侈前卫的购物体验，更好的世界级品牌进驻成都市场。同时期，令人感慨的西武百货由于品牌结构人组的问题，没寻找适合的商场定位，开业仅有4年时间，之后踏上末路。这个阶段顺利和告终并存，是成都高端市场茁壮的最佳时期。

成熟期： 2010年2015年 2010年成都首家高端购物中心仁恒置地广场开业，是成都高端百货迈进高端购物中心的转折点。累计至2014年之前，仁恒置地广场是成都高端购物中心塔尖式的典范。于2014年年初开业的国际金融中心（全称IFS）引入近90个首次进驻成都的品牌，其中还包括Chanel、Valentino、Audemars Piguet等国际一线品牌，不仅更进一步完备了成都的奢侈品消费市场，更为非常丰富了成都高端消费的形式。2015年远洋太古里的开业则步入了众多国际一线品牌分店的在成都的亮相，例如Herms、Gucci、Cartier、Tiffany Co.等，这些分店的面世意味著奢华品牌商对成都高端消费市场的信赖，也更进一步提高了奢侈品在成都的改版速度及产品的非常丰富度。

转型期： 2016年2020年 2016年仁恒置地广场、华润万象城大规模的业态调整，2017年美美力诚川信店撤址，伴随着成都高端商业项目的转型之路月打开。接下来我们挑选了有所不同时期开业的6家最不具代表性的高端商业展开分析，还包括美美力诚川信店、仁恒置地广场、万象城、IFS、太古里、银泰IN99， 以探索成都高端商业未来发展之路。12美美力贤：迟暮美人 杨家项目固有的空间劣势，以及过分倚赖零售的经营策略，让川信店在成都高端购物中心的白热化竞争中难以为继。2001年,四川力贤股份有限公司与香港华镫零售商管集团合作,开办了西南地区最高档的精品百货LCX力贤,这就是成都美美力贤的前身，直到2017年在美美力诚川信店闭店之前，仍然是成都高端精品百货的代表。

营业近15年的美美力诚从2014年起，Herms、TiffanyCo.等奢侈品开始陆续后撤店，或转场成都新兴的高端购物中心，2017年6月初，GUCCI、Bottega Veneta、Versace等奢华品牌也已撤走美美力诚川信店。从它的业态细分来看，作为高端百货的美美力贤业态种类较少，零售占有意味著的主导地位，占到于多约77.5%，所有零售皆为国际品牌。另外，即便是占有了7.5%的儿童业态，其主要的服务内容也是儿童零售。

剩下15%的业态由餐饮、生活方式、跨境电商以7.5%、5%、2.5%的占比分配。川信店目前紧店改建，6月18日或以季库奥莱新的亮相，并将保有原本部分品牌，期望美美力贤的新的盛开。12仁恒置地广场：老牌贵族 为了适应环境新的市场形势，仁恒置地广场这个成都高端商业的老牌贵族开始展开大刀阔斧的改革，还包括减少零售比例，大力引入跨境电商、新生活品牌等，希望让自己更为充满著年长活力，享有生活气息。

仁恒置地广场作为老牌贵族，在2016展开了大规模的业态调整。零售占比由原本的90.75%减少至68.75%，调整幅度约22%，其中，国际品牌占到比85.71%，国内品牌14.29%；在餐饮方面，比重增大，由原本的1.28%减至11.25%；生活业态也有大幅度快速增长，为11.25%；另外，仁恒置地广场还减少了儿童、休闲娱乐娱乐、跨境电商等全新业态。仁恒置地广场在此次调整中引入了不少首入成都的品牌，其中尤为亮眼的是跨境电商品牌，两家跨境电商皆是以分店的规模进驻仁恒置地广场。另外，在生活业态方面，仁恒置地广场引入了天真蓝照相馆，据理解，该照相馆证件照价格在150300元之间，是普通照相馆证件照价格的510倍。

以LV、Prada、Zegna作为主力店，仁恒置地广场的定位可见一斑，在经历过业态调整后，将常乐脚道、艾米1895电影街等坐落于低楼层的休闲娱乐娱乐业态减少为主力店，主要目的在于更有客流。12华润万象城：实力中产 因为背离了高端商业挤满的一圈一轴（春熙路-盐市口商圈，人民南路中轴），华润万象城自由选择避免高端奢华零售品牌的主战场，仅有保有少量高端品牌，转而从设施零售、餐饮、儿童、休闲娱乐方向大力迎击，将客群的焦点放到了较慢兴起的中产阶级家庭。

与仁恒置地广场一样，华润万象城在2016年也展开了一次大规模的业态调整，品牌数量从调整前的196个，减少至244。其中零售和儿童业态调整幅度较小，调整比例分别为52.3%和77.4%。

调整过后的万象城，零售占到比65.59%，零售品牌从调整前的118个，减少至139个；餐饮占到比15.28%，品牌数量从44个增加至40个，改动幅度并不大；儿童业态占到比9.72%，品牌数量从9个减少至31个，涨幅约240%。万象城国际一线品牌仅有 GIVENCHY、GUCCI、OMEGA、DIOR四家。从主力店来看，作为高端购物中心，主力店中没奢侈品品牌，高端定位弱化，与其他高端购物中心构成差异。在零售方面，万象城引入了全国第二家、西南首家的Vicorias secret分店，还有兰芝西南分店。

餐饮调整幅度虽然较小，但从品牌调整中可以显现出，普通无个性的大众餐饮品牌被清扫出局，而时尚元素较强和人气较高的特色品牌则倍受注目，其中，桃园眷村、巴黎贝甜等品牌为成都首店。经过此次调整后，万象城儿童业态面积显著不断扩大、品类明显激增，覆盖范围更加甚广，从身体健康、茁壮、艺术、自学、游乐到对母子的关怀皆有覆盖面积，引人注目了更为注目儿童，注目家庭型消费等特点。12 IFS：海派精英 凭借九龙仓强劲的高端商业资源和运营能力，IFS沦为成都目前奢华品牌最少最集中于的一个高端购物中心。

成都国际金融中心（以下全称IFS）涵盖Chanel、Louis Vuitton、Prada、Salvatore Ferragamo、Valentino、Fendi、Givenchy、Tom Ford、DolceGabbana、Burberry、Bottega Veneta、Rolex、TiffanyCo.等国际一线奢侈品品牌，是成都目前奢华品牌最少最集中于的一个高端购物中心。从业态用料来看，零售业占到比68.38%，国际品牌占到68.38%；餐饮占到比13.06%；儿童业态占到比8.59%；生活方式占到7.21%。从品牌亮点来看，据睿意德中国商业地产研究中心数据表明，大约有26家首入成都品牌，7家分店以及3家概念店。从主力店来看，IFS以多家奢侈品品牌作为主力店，不足以显现出IFS的高端定位。

另外，UA影城、大鲁阁、滑冰场、大食代等休闲娱乐娱乐餐饮业态，为IFS更有更加普遍的客群。12 远洋太古里：文化先驱 以出众的街区规划和建筑特色为载体，太古里沦为高端零售和本地文化融合最极致的商业样本。远洋太古里是一个现代时尚与千年古刹文化融合的产物。零售业占到比65.75%，国际品牌约82.52%；餐饮占到比28.77%，人均150元以上的高端餐饮占到所有餐饮种类的32%，汇集了全球美食；另外，太古里还是跨界体验店的宠儿，悦诗风吟Greencoffee、 ELLE Caf、 Line Caf Store等跨界体验店进驻于此，占到比1.37%。

太古里挤满了各大国际一线品牌分店、概念。首入成都的品牌约28个，分店比IFS多16家，另外还有Jurlique全球仅次于概念店、Givenchy全球第二家概念店等。

作为开放式、低密度的街区形态购物中心，与成都其他几家高端购物中心有所不同的是，太古里的布局呈圆形水平发展态势，分成西里、中里、东里三个平行的空间，最高层低为三层，商铺大多以独栋的形式呈现出。从主力店来看，虽然没奢侈品品牌，但以太古里以致于200、300平米的奢侈品品牌的占地面积来看，Herms、GUCCI、Cartier均可视作次主力店。12银泰IN99：新新达人 高端客群的年轻化早已沦为不可逆转的趋势，在项目区位不占优势、招商时机不占优势的困境下，银泰自由选择了最不具噱头的高端餐饮和最更有高阶家庭的儿童品牌，希望沦为高端年轻化的王牌。银泰in99零售业的占比是成都高端购物中心中比重大于的，仅有占到50.42%，其中国际品牌仅有为55.56%，是成都高端购物中心中，国际品牌占到比最多的一家，在奢华品牌方面，银泰in99引入了成都首家Chrome Hearts；餐饮占到比25.42％，其中六家餐饮为西南首店，且来头不小，还包括蔡康永和大S讨厌的美国高端牛排品牌Ruths chris steak house，被网友被誉为上海最爱吃的素菜馆大蔬无界，曾经取得象征物泰国美食界最低荣誉奖项的知名泰国烹饪芒果树Mango Tree，回头高级路线的越南餐厅安南而在儿童业态方面，银泰in99也是下足了功夫，占到比15.68%，是成都高端购物中心中，儿童业态占到比最低的一家。

引入了儿童主题乐园品牌in KIDS with LINE FRIENDS西南分店。二、6个高端商业项目整体发展对比 从成都六家高端百货/购物中心的业态比例来看，目前成都的高端百货/购物中心以零售业态居多，零售占到比达50%以上，虽然近年来购物中心的餐饮休闲娱乐比例有所下降，但是零售业态仍然承托着高端商业的半壁江山。从零售细分业态对比，因体量较小和物业条件更优越，开业较早的购物中心在零售业态之下具备更加非常丰富的品类，可为消费者获取极具多元化自由选择。从其他业态对比上，仁恒置地广场在向生活化迈步，华润万象城和银泰IN99把焦点放到餐饮和儿童业态，而相比于IFS，太古里的餐饮比例最为引人注目。

从首入成都的品牌对比。因奢侈品开店减慢，轻奢品牌及其他零售品牌沦为高端购物中心重点引入的品牌战场，其他生活方式以及餐饮的首进品牌也倍受欢迎，华润万象城因主打家庭牌，儿童品牌的首进最为引人注目。

从分店品牌对比，基于白热化的品牌竞争，成都各大高端购物中心在已入成都的品牌基础上展开店面升级的策略十分广泛，主要升级品牌仍然集中于零售业态。从概念店品牌对比上。零售业态的调整策略非常灵活，企图通过多元化的展现出方式构建竞争突围。

三、成都高端百货/购物中心近4年销售情况对比 大大的调整和改变带给业绩报酬，据RET睿意德中国商业地产研究中心统合的数据表明：2013年至2016年，比较调整空间较小的老牌高端百货美美力贤销售额下降相当严重，2015年销售额暴跌10亿元，2016年上半年度销售额仅有2.46亿元；万象城在家庭儿童方向的调整获得突破，构建业绩急剧下降；而以国际金融中心、远洋太古里为代表的新兴高端购物中心销售额较慢下跌，短期内很快攻占高端消费市场。小结： 从六个具备代表性的成都高端商业项目分析由此可知：在白热化的竞争环境下，高端商场的定位开始经常出现更加显著的个性化和标签化，业态创意和消费升级将是高端商业项目发展的常态，新的市场环境将带给全新的发展机遇。四成都高端商业发展趋势及建议 全新的消费者理解：用90后的语言与年长富二代阶层对话 经济结构的转型、互联网的飞速发展可谓了中国社会阶层结构的极大改变，随着中产阶级的较慢兴起、年长消费力的较慢提高，奢侈品必须对中国的高端消费者新的理解, 从业态和品牌的自由选择上更加切合年长消费者的爱好，自学用互联网的方法展开运营和服务。案例： 日本啦啦宝都世博城市 日本啦啦宝都世博城市是日本仅次于商业地产开发商三井不动产打造出的大型商业综合体。

项目占地面积17.2万㎡，建筑面积22.3万㎡，享有4100个停车位。融合学、泛舟、购为一体的日本最大型的填充设施体验型购物中心。

项目的仅次于亮点是享有8大娱乐馆，合乎年轻人的消费市场需求，其中还包括了日本最低的摩天轮、享有日本仅次于imax屏幕的4d电影院，日本首个体验型英语教育设施English Village以及小羊肖恩主题娱乐天地等。不仅如此，个别娱乐设施还植入了近期科技和近期理念，将娱乐、教育、购物极致的融合。市场需求升级：从售卖商品到售卖生活方式 交易仍然是消费者对商业项目的核心述求，中国的高端消费者早已升级为极具个性化、突显价值观的体验式消费市场需求。高端商业是时候挣脱单一的产品牌倚赖，从挤满商品改变为探讨生活方式，以获取更高的精神符合为消费者的价值驱动力。

案例： 北京老佛爷百货 品牌逆袭故事：曾大败内地市场的老佛爷百货如今却把业绩快速增长的筹码力在中国。面临世界奢侈品市场的持续萎靡、百货连锁行业的持续好转和恐怖袭击带给的消极影响，在老佛爷百货集团整体营收下降和法国本土业绩持续消极的前提下，北京老佛爷百货2016年前6月销售业绩与去年比起快速增长13%，客流量同比快速增长29%，第二季度销售则获得20%的增幅。在百货业大大遭到电商和购物中心重击的内地市场，老佛爷百货取得快速增长，主要通过以下调整： 设施零售区域的全新打造出：将改建的重点放到地下一层及四层的设施零售区域，扩展生活艺术及运动休闲娱乐服饰区域，出局部分仍然不受消费者青睐的品牌，引进适应环境消费者市场需求的全新品牌。

面向生活方式中心转型：不做到显百货，不全然靠品牌更有消费者，而是展开欧洲、法国生活方式和以法国文化居多的战略转型，定期举行礼仪沙龙、烹调讲堂、主题舞会，向消费者售卖法国生活艺术。打造出独有价值标签：国际理念与本土文化的融合 随着中国消费者海外经历的非常丰富及文化理念的提高， 崇洋媚外的品牌观将渐渐重返于文化尊重。与本土文化的融合也正是商业项目挣脱同质化，谋求价值与众不同的最重要方法。

案例： 佛山岭南天地 佛山岭南天地以文化、旅游、商业、休闲娱乐为4大支柱，极具当地特色。建筑设计上运用现代化手法维护、改建片区内具备岭南民居风格的历史建筑，使商业研发与历史承传交相辉映。

选址历史文化核心区：佛山岭南天地坐落于佛山文物古迹最密集、规模仅次于、留存最原始的历史文化街区，也是传统的商业中心，即留存了岭南文化的精华，同时也不具备繁盛的商业气息，为此给岭南天地的本土化打造出奠下了扎实的基础。借佛山人对祖庙之情：祖庙在佛山最迟千年历史，时至今日，祖庙依然是很多佛山人善信求福的地方，因此佛山人对于祖庙具有独有的情怀。岭南天地将祖庙、东华里、佛山名镇等可观的历史文化资源展开统合、提高，让历史和现代融合，给佛山人一个既能浪漫也能平新的场所。

营造以人为本场景体验：场景空间打造出或沦为流量入口 作为新时期的高端购物中心，如果一味营造高端大气上档次的氛围，而冲破与消费者的距离，对客流量不会导致很大的影响。多层次体验感觉，是高端购物中心导流的关键，转变场景沦为突破口，为高端带给更加多可能性：将人文艺术、绿色生态、民俗风情等元素被购物中心精妙地运用到场景设计中，甚至是将大型的人造景观搬入商场，以更有消费者。

这意味著，未来高端购物中心应当是沦为集购物、休闲娱乐、社交、情感交流等为一体的领域。案例： 曼谷The Commons THE COMMONS 横向商场项目坐落于曼谷的Thonglor区（有钱人的聚集地），建筑面积5000平，耗资460万欧元，是时下曼谷潮人的聚集地。独有的商场设计：The Commons打造出了一种横向的、拉链向下的临街公共空间。

从坐落于二层作为台阶的景观的地面开始，将平台、座椅、栽种、茶亭同时相连统合。半室外的空间同时在有所不同的高度重复使用了花园。建筑出了一个在任何时间任何地点，都能休闲娱乐放开的城市横向空间。空间设计解决问题传统的问题：The Commons的空间设计解决问题了商业建筑如何将人流推向低处这一难题。

宽阔的地面凭借其流动的台阶和平台，使人悠闲地从街道上到二层。一系列的开口在三层和四层的平面更进一步的增强了横向的相连。

坐落于上层的商场可以在有所不同的角度被具体地看见，使得人们大自然的流向每一层。全新运营思维：数据化指导运营 高端购物中心要最后构建消费，必须精细化地理解用户、理解商品，然后通过分析挖出场景、客户分群，对触点展开把触，做针对有所不同的顾客可以在最合适他当前的触点环境给他引荐最合适的商品和服务。因此，还必须大量的数据承托，还包括数据采集，还包括会员信息、消费信息、不道德信息、刷卡交易、运营商数据以及调用信柏自有数据库。

同时，人性化的服务也是高端购物中心必需不具备的软实力，国外一些大型购物中心十分倡导效率与便捷，不会为大量订购的顾客获取免提购物服务、租车送货上门服务等，有些侧重家庭观念与儿童经济的购物中心还不会获取儿童俱乐部等，这些软性服务不会给顾客留给宾至如归的印象，最后觅顾客。案例： 上海K11 上海K11，是中国内地首个购物艺术中心，也是上海商业地产行业名列第一位的购物中心。除了将艺术欣赏、人文体验、大自然环保极致融合对话，带上出有无限创新、权利、个性化的生活品牌，给消费者带给前所未有的观感体验之外，数据化运营让K11考古到独特的商业价值，构建精细化管理。

充分利用数字科技：K11利用餐饮远程购票系统，希望顾客利用等待时间来购物，所取得的用户数据某种程度可以给餐厅反对，比如找到常常去某家餐厅睡觉的顾客，也讨厌某个品牌的服饰，从而增进两个品牌的合作；艺术品、艺术家信息全部数字化，顾客只必须通过APP扫瞄艺术品的二维码，之后可获得艺术品的讲解；收银系统配置扫描器，与会员卡融合，链接CRM系统，更佳的记录顾客的出售习惯。通过对大数据的统合，K11更加理解客户的爱好，能及时作出有针对性的营销策略，构成差异化的竞争优势。

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