土地流拍增多、银行授信收紧 房企出路在何方？

中原地产研究中心统计数据表明，今年前7个月，全国房地产市场土地流拍一共有796宗。其中，一线城市土地流拍共计13宗，刷新2012年以来的新纪录。

此外，二线城市土地流拍共154宗，同比快速增长200%;三、四线城市土地流拍合计约629宗，2017年同期为284宗，同比快速增长121%。如算入8月份以来浙江嘉兴、山西太原等地的土地流拍数据，今年以来，全国房地产市场土地流拍已超强800宗。以土地宗数为口径，今年前7月流拍率约6%，二季度以来，流拍亲率均值为7%。

流拍亲率低于将近轮周期中最下滑的2014年，当时平均值流拍亲率也仅有为4%。特别是在是一线城市，流拍亲率堪称在二季度刷新17%的最高值。中信建投在研究报告中认为，今年土地市场供需分歧增大，从整体流拍规模来看，今年将超过历史峰值。流拍意味著房价暴跌?众所周知，商品房的主要成本来自于拿地开支。

粗略计算出来，在房价还没大幅度下跌之前，地价需要占到到房价的1/3，而随着房价和地价的下跌，目前的地价占到比已下降到一半左右。今年7月份散户大买的网红盘龙湖天璞就是典型代表，以高于市场预期的5.18万元/平方米销售均价受到购房者的欢迎。

而其2015年的拿地楼面价为2.7万元/平方米，当时市场预期的销售价格或将多达8万元/平方米。自2016年房价下跌以来，各地楼王层出不穷，因为高地价就意味著高房价，但是随着调控的激化，房价上涨幅度受限，大量地王被禁售，房企也被迫延期散户或者退出土地，现在堪称很少闻地王一词。因此，针对近期的土地流拍情况，不少投资人士明确提出了顾虑：土地大规模流拍，否意味著未来房价将要暴跌?房地产市场要凉凉?回应，有业内人士回应，从房价角度来讲，供需关系要求了房价是上涨还是跌到，而地价要求了房价的高度。土地流拍是指交还不卖了，而非减少价格之后拍卖会。

从这点来看并会对未来房价导致影响。中信建投分析称之为，此次流拍的动因与上一轮有所不同。2014年是因为销售市场下滑造成开发商拿地能力与意愿皆十分不振，然而这一轮，销售市场平稳，今年全国热点地区土地市场整体降温，流拍现象的蔓延到主要是房企基于利润率以及去杠杆下的理性自由选择。

此外，根据国家统计局发布的数据，虽然近期流拍激增，溢价率显著上行，但整体土地供给和成交价皆呈现出持续增长的态势。数据表明，2018年上半年，全国土地成交价款5265亿元，同比快速增长20.3%;土地购买面积1.11亿平方米，同比快速增长7.2%。

而归功于上半年的土拍增长势头，年内住宅供应及成交价数量依旧保持同期高位。不过，华创证券研究指出，近期流拍现象激增和溢价率走低，从另一方面体现出有在行业资金趋紧的背景下，房企拿地更加渐趋理性，也更加慎重。同时考虑到在降杠杆背景下政府财政压力更加突显，下半年土地供给意愿仍强劲。

预计下半年土地市场的供需关系提高将更进一步推展上海证券交易所均价及成交价溢价率走低。房企集中力量调整战略布局今年以来，随着地产调控步入深水区，房企各层面皆被极大的情绪和压力所弥漫。

而近期爆出的关于房企大规模瘦身一事乃是必要展现出。据21世纪经济报导，还包括泰禾集团、绿地、华夏幸福、长江实业上海公司等多家大型房企屡屡被曝出部分地区的瘦身计划。而这场名义上会大张旗鼓，实质上数量相当可观的人才调整正在渐渐蔓延到且持续了解。

以华夏幸福为事例，8月24日，有消息称之为，因战略膨胀，华夏幸福天津事业部已就地退出，且此番瘦身有可能还将持续。而华夏幸福官方也坦白，正在展开局部优化和调整。新城控股副总裁欧阳捷在拒绝接受媒体专访时回应，市场扩展时，企业扩展区域扩展、人员扩展、财务扩展;市场有限时，企业膨胀项目扩展、人员规模、债务开销。

目前市场分化十分相当严重，在一些较好的区域市场，企业有可能还在之后扩展，但在调控严苛的一二线城市及周边地区，量缩价大位，坚守在这样区域不能膨胀。就目前来看，牵涉到裁员的企业大都是标签化极重的企业。

例如重仓京津冀的华夏幸福，耕耘环沪区域的绿地等，这些以一二线居多的企业往往受到政策市场影响较为大。面临政策变化，这些企业也不会最先作出战略布局调整。

回应，同策研究院总监张宏伟回应，裁员只是可行性展现出，接下来就是市场深度调整，市场不会经常出现大范围价格波动。这近于有可能会从过去房价下跌较为慢且幅度较高的城市首度开始，然后蔓延到全国一二线城市。密集发债融资事实上，土地流拍激增除了不受企业战略布局调整的影响，另一个最重要原因就是上半年资管新规落地，境内银行贷款监管趋严融资总额急剧下降。

海通证券的研究报告表明，延续地产债中2018年必须支付的规模为1613亿元，为2017年的2.3倍。在接下来的2019年至2021年中必须支付的规模分别为2807亿元、3998亿元和4037亿元，负债规模之大史无前例。

在此情况下，多数房企开始谋求战略合作，一旁通过风险共计担、资源共享来减少负债规模，另一方面积极探索新的融资渠道。近日，房企发债密集程度和规模有所下降。

8月22日，龙光地产有限公司有限公司发布公告称之为，将发售3亿美元2021年届满年息7.5%的优先票据。8月21日，融创房地产集团白鱼发售金额为80亿元的2018年公司债券，同日花样年发布公告称之为，拟非公开发行住房出租专项债券规模为50亿元。8月20日，富力地产和普洛斯则分别公布了130亿元公司债和50亿元资产反对证券。

意味着三日，房企的发债规模就多达了300亿元，集中于发债融资趋势显著。同策咨询研究院监测数据表明，2018年前7个月，40家典型房企总计融资4105亿元，相等于2017年下半年融资体量。

从40家房企近一年来的融资变动趋势来看，融资金额在2018年5月份急剧下降，6月份虽有小幅回温，7月份维持小幅下跌，但仍然正处于低位运营。天风证券分析师孙彬彬分析称之为，从房地产开发资金来源各分项情况来看，国内贷款、自筹资金、定金和预收款以及个人按揭贷款同比皆有所回落，资金情况有所恶化。

不过，易居研究院研究员沈昕分析指出，目前境内融资遭遇金融机构持续缩表，境外融资由于美元加息，融资成本较以往高达不少，考虑到未来市场整体销售大概率之后回升，资金市场的紧绷压力还将激化。

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