房地产企业上市研究——风险与融资分析

摘取 要 随着我国房地产产业的大大发展和市场的大大成熟期，房地产业早已沦为夹住我国经济发展的一个最重要板块，其中房地产上市公司作为我国房地产业中的佼佼者，它的发展动向可以说道是我国房地产产业的风向标。本文从理论与现实层面抵达，分析了我国房地产上市公司的现状和融资方面问题，以期对我国房地产上市公司有一个全面的做到。　　关键词 房地产上市公司；风险；融资 　　 　　 一、我国房地产业的发展现状 　　 　　1．房地产业呈现出持续很快的快速增长态势 　　目前，我国的房地产业呈现出持续很快的快速增长态势，房地产投资额每年以远超过20%的速度快速增长，销售额的年增长率更加超过了27%以上，快速增长的速度相比之下远超过了GDP的快速增长。

　　根据北京中经交错经济研究院《2008-2010年房地产业发展研究报告》，2007年我国房地产业发展仍然很快，市场正处于景气高位期：全国已完成房地产开发投资25280亿元，同比快速增长30.2%，比上年提升8.4个百分点；全国商品住宅完工面积4.78亿平方米，同比快速增长5%，比上年下降5.8个百分点；销售面积6.91亿平方米，同比快速增长24.7%，比上年下降11.6个百分点；与此同时，商品住房空置面积之后上升，12月全国空置商品住房6756万平方米，同比上升16.6%，降幅较上年减缓8.6%。　　我国的房地产市场较慢发展并且日益成熟期，呈现出以市场机制为主导，以有效地市场需求为相结合的发展方向。　　根据发达国家的经验，人均收入在1000-4000美元的阶段是房地产发展的充沛时期，而我国在2004年以来的人均收入都正处于1000美元以上的范围，因而居民将维持更为充沛的出售市场需求，从长远看，房地产也依然具备较强的生命力。　　随着我国经济水平的大大提升，人们对于居住于水平的拒绝也在大大的提升，老百姓对于居住于环境提高的拒绝在一段时间内依然充沛，即使投资性市场需求被压迫，现实的消费市场需求依然不足以承托房地产市场的平稳发展。

　　2．房地产上市公司的发展现状 　　目前在我国证券交易所上市的房地产公司共72家，其中在上海交易所上市的有41家，深圳交易所上市的为31家，我国房地产上市公司地区产于特征非常明显，上海、深圳、北京的房地产上市公司分别超过了15家、10家、7家。少数公司产于在陕西、山西等省份。我国这些房地产上市公司资产规模较小，正处于扩展阶段。东北地区的房地产上市公司主要 　　集中于在沈阳(3家)，西南地区重庆、成都、南宁、昆明各一家。

房地产上市公司在地域产于上，区域特征仍十分显著，上市房地产企业主要集中于在省会城市，东强西很弱、南强北弱的趋势仍没有获得转变，北京、上海、深圳三地房地产上市公司占到全国上市房地产公司总数的55%，其中上海地区房地产上市公司数高居各地区之首，深圳次于位。但随着我国西部大研发战略和振兴东北杨家工业基地战略的实行，房地产业的区域差距有增大的趋势。　　 　　二、我国房地产上市公司目前不存在的风险 　　 　　1．流动性风险 　　流动性风险是由于企业缺少充足的现金和随时可以转化成为现金的资产，以致无法清偿届满债务，符合适当资金市场需求的风险。

　　房地产开发周期长，而银行信贷资金来源主要是企业存款和个人储蓄存款，这就经常出现了“较短存长贷”的现象，产生了流动性风险，而抵押资产多为不动产，容易所求，这造成了银行信贷资金的不平稳，而且房地产企业的经营具备不确定性，一旦经常出现房地产公司的资金链经常出现问题，必定引起流动性风险。　　 　　2．汇率变动风险 　　从2005年7月中国展开汇率改革起，人民币对美元汇率一特立独行10年来在8.27比1上下浮动的平稳局面，开始了大大的贬值。截至2008年3月14日，人民币对美元汇率中间价为7.0970元对1美元。

比起人民币汇率构成机制改革前，就当时人民币8.1100元对1美元而言，人民币早已清净贬值1.0130元，人民币对美元贬值比率大约为12.5%。　　我国人民币变动将不会影响国内金融市场上的资金流动，投资者的投资动向不会随着汇率的变化而再次发生变动。而我国房地产业是一个资金密集型企业，因而人民币汇率的变动将不会影响我国房地产的发展的众多方面。　　房地产行业的资金密集型特征要求了房地产行业实质上是一个定金融行业。

由于我国房地产金融市场近于不完备，房地产企业提供资金的主要途径只有商业银行，资本市场和其它融资渠道都比较领先，特别是在是央行对房地产行业展开宏观调控以来，国内房地产企业资金广泛严重不足，融资问题早已沦为房地产业发展的主要瓶需。因此，大量的流动资金转入资本市场将在相当大程度上减轻房地产行业资金的市场需求压力，给房地产行业带给了充足的资金，巩固了受银行贷款制约的程度，符合了房地产业的发展市场需求。同时，另一方面也巩固了国家政策对房地产业的掌控力度，减少了房地产业的经营风险。

　　3．市场风险 　　市场风险是指由于整个市场状况而引发企业收益不确认的可能性。房地产业与宏观经济息息相关，经济发展、个人收入减少，对房地产业的市场需求就不会扩展，但是由于房地产业的生产周期较长，在短期内供给弹性小，所以房价就不会在较为较短的时间内急遽下降，使房地产开发商取得高额利润。由于资本具备趋利性，高额的利润不会性刺激更好的投资者投身于房地产开发这一行业中，供给的减少不会使平衡价格下降，同时由于房价过低，打破了居民承受能力，造成有效地市场需求，堪称加快了房价的暴跌，由此带给了房地产业的较慢放宽。

　　正是由于房地产企业具备如此多的风险，所以其在融资渠道和资金利用的方式和效率上更加应当侧重回避和掌控风险。　　 　　三、房地产公司融资能力分析 　　 　　房地产上市公司的融资能力高低不受多方面因素影响，除不受国家宏观调控产业政策影响外，还包括融资方式、投资价值、筹措资金用于效率、信息透露、企业信用等因素。

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