隐藏在房地产市场后面的险资力量

简介：2012年，一系列保险资金运用新政实施，很大地放松了保险资金的投资渠道，险要资有如“脱笼困兽”，一骑马绝尘，买房、买地、卖上市公司股权、卖未上市公司股权、买债、参予基建投资……在买买卖的投资人组中，房地产作为国内“只涨不跌”的优质标的，仍然倍受保险资金的注目，房地产的报酬周期与保险资金持久期的特征也不谋而合。统计资料表明：去年，在房地产市场上一向尤为活跃的中国平安有将近20次拿地记录，其中，既有牵头拿地，也有独立国家拿地，为历年之最。保险资金拿地，大体有三大用途：一是用作布局医卫、养老等涉及产业;二是插手商业物业研发运营;三是牵头拿地，拥有最后的收益。

超级“捏手党”在不动产投资领域，2010年保监会印发的《保险资金投资不动产暂行办法》拒绝保险公司投资不动产，不应超过“上一会计年度末偿付能力充足率不高于150%，且投资时上季度末偿付能力充足率不高于150%;上一会计年度盈利，净资产不高于1亿元人民币(货币单位，折合)”的拒绝。2012年，保监会印发《关于保险资金投资股权和不动产有关问题的通报》，仍然继续执行上一会计年度盈利的规定;偿付能力充足率的基本拒绝调整为上季度末偿付能力充足率不高于120%。这也为不少新的成立的、仍未超过盈利条件的中小保险公司投资不动产通车了一条康庄大道，近两年，中小型保险公司拿地凶猛，且偏爱独立国家运作，比如今年，前海人寿、中英人寿保险和永诚保险皆有独立国家拿地记录。

2016年9月1日上午，上海市青浦区徐泾镇发售四宗连接招商地，地块坐落于诸光路以东、低光路以南。总转让面积30965.6平方米，总起价4.65亿元，接续楼面均价6000元/平方米，地下限低皆为32米。

最后，前海人寿以总价16.68亿元将四宗地块全部揽入怀中，最低溢价率284.07%。这并非前海人寿第一次在上海拿地，今年5月，前海人寿曾以7.5亿元勇夺虹口区四川北路街道HK172-13号地块。2016年5月，永诚保险以7.6亿元竞得浦东新区上海世博园地区A03C-01地块，该地块为招商地块，溢价率0.64%，成交价楼板价27247元/平方米，基本相似底价成交价。而相对于中小保险公司的保守态度，中国平安更加偏向于与房地产企业牵头拿地。

比如，今年1月，华润、先河、五谷丰登联合体以86.25亿元夺下北京丰台区白盆窑地块。去年12月，上海市奉贤区南桥新城132亩显住宅用地被碧桂园+东原+五谷丰登联合体以23.1亿元竞得，楼面价14597元/平方米，溢价率62%。残暴人来撞到门当然，险要资投资不动产仍然不存在严苛的比例容许，比如保险公司投资非出租性不动产、基础设施债权投资计划及不动产涉及金融产品账面余额合计不低于本公司上季末总资产的20%。

在投资范围方面，保险公司不得投资研发或者销售商业住宅;不得必要专门从事房地产开发建设(还包括一级土地研发);禁令投资成立房地产开发公司，或者投资未上市房地产企业股权(项目公司除外)，或者以投资股票方式有限公司房地产企业。已投资成立或者已有限公司房地产企业的，应该限期撤消或者出让解散。虽然保险公司无法“必要专门从事房地产开发建设”，但并不意味著无法当作房地产公司的股东。

克而瑞研究中心的统计资料表明：2015年至今，24家险资总共在A股购入了54只地产股(还包括二级市场交易和股份定向回购)并挤身十大股东，合计69次。其中，仅有9只中的险要资此后主动平安保险，另有6只因股权比例较低被吸管了十大股东。从转入时间来看，险要资2015年上半年前仅有持有人6只地产股，下半年新的入数量激增至19只，2016年上半年又减少了14只，其中，险要资通过二级市场购入，且股权比例多达5%的共计万科、金融街、金地、廊坊发展、华鑫股份和天宸股份6家，这6家企业在被举牌前的共同点十分显著：即股权集中，第一大股东股权比例较低，部分资金实力也较强。

面临“一言不合就举牌”的险要资，部分房企展现出出有排斥情绪，如万科与前海人寿为代表的宝能系之间的控制权争夺战。当然，并非所有企业对险资大股东都十分排斥，与之忽略的是，更加多的房企归属于以定增求情妇型，在回购时自由选择主动引进险要资作为投资者。

克而瑞研究中心的统计资料表明：截至2016年6月，共计9家险资参予了8家房企的定增，股权比例在0.18%~9.15%间平均。除了世茂和天业外，有险资参予回购的其余6家均为央企和国企。声明：凡本网车站标明“来源：沃保网”的文章，版权均属沃保网所有，如须要刊登，请求再行读者《内容刊登许可解释》，按照涉及规定取得许可。

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