长沙梅溪湖：以人的尺度规划城市

《规划》明确提出，大量农业移往人口无法带入城市社会，市民化进程迟缓是城镇化较慢发展中的引人注目问题…过去十年，中国城市化运作基本上遵循个比较简单的模式，即“政府平台＋土地财政”，政府依赖融资平台向银行还债，然后做到规划征地移往和基础设施建设，最后再行卖地…作为长沙新型城镇化的范本，梅溪湖从规划之初，平在回避沦为座“睡城”的问题…从规划之初，方兴地产就聘用了欧洲仅次于的设计与工程顾问公司阿特金斯长沙梅溪湖：以人的尺度规划城市“一个城市更有新成员的来临，依赖的是机会、期望和商业魅力。”近日，《第一财经周刊》副总编辑李洋借《国家新型城镇化规划（2014－2020年）》实施之际评论道。　　多年以来，城镇化率（即城镇常住人口占该区域总人口的比例）仍然是取决于各地城镇化水平的唯一标准，大大下降的城镇化率，被视作大大提升的城镇化水平。　　仍然以“城镇化率论英雄”，刻不容缓。

《规划》明确提出，大量农业移往人口无法带入城市社会，市民化进程迟缓是城镇化较慢发展中的引人注目问题。　　作为长沙新型城镇化的范本，梅溪湖从规划之初，仍然在回避沦为一座“睡城”的问题。

相结合高新区信息产业园的产业基础，建设文化艺术中心和中央商务区，在梅溪湖核心片区打造出高端综合体，并在梅溪湖门户方位打造出国际科技研发中心并定向引进企业……这座新城的产业规划蓝图徐徐进行。　　胎动　　从政府主导到企业担责　　方兴地产一掷200亿元　　20多年前，知名社会学家费孝通明确提出“1.5产业”，并指出这种介于第一产业和第二产业之间的加工业是农民的经商之路。

　　而今，借助梅溪湖的研发，原本“出生于斯，精于斯”的葡萄园农民“洗上岸”，不仅物质生活上了台阶，还享用到宽郡梅溪湖中学等优质教育资源设施。这也许是费孝通先生在“1.5产业”的理论中所没预料到的。　　时间拨给返回2011年1月26日，这一天，方兴地产月与政府签订《梅溪湖国际服务与科技创新城研发协议》，顺利取得梅溪湖核心片区土地一级开发权。

　　紧接着第二天，大河西先导区就的组织开会协调会，对梅溪湖的研发展开工作部署，“执行力强劲、效率高”，在方兴地产显然，他们寻找了一个齐头并进的伙伴。　　事实上，早在2009年9月，大河西先导区就正式成立了梅溪湖实业有限公司，展开梅溪湖项目的运作。转入2010年，随着宏观调控的日益趋紧，地方政府面对极大的资金挑战。

单梅溪湖项目投放可行性测算必须100多亿元。如何通过市场化运作，取得资本反对，沦为当时先导区政府遇上的根本性课题。

　　之后的半年时间，先导区通过竞价招标的方式，找寻梅溪湖的归属于者，最后有了方兴地产与先导区政府签订协议的一幕。　　过去十年，中国城市化运作基本上遵循一个比较简单的模式，即“政府平台＋土地财政”，政府依赖融资平台向银行还债，然后做到规划、征地移往和基础设施建设，最后再行卖地。

　　这一方面导致政府入不敷出，另一方面使得城市规划的贯彻不那么理想，无法系统性地实施规划。事实证明，先导区政府大力谋求研发模式的改变是准确的，它解决问题了资金困境和现阶段城市化运作模式的严重不足。　　自2011年1月至2013年底，方兴地产已在片区内已完成总投资额多达200亿元，其中一级项目已投资大约140亿元，四个二级项目已投资大约75亿元。

　　“先导区政府之前做到了很多前期规划，我们是车站在巨人的肩膀上，融合市场情况做到了高起点的规划。”方兴地产在谈到研发经验时回应，归功于央企的社会责任感，他们在企业利益和社会利益做到了均衡，不以短期经济利益为目标，首度在梅溪湖研发高端项目，反映了先行者的垂范姿态。　　从规划之初，方兴地产就聘用了欧洲仅次于的设计与工程顾问公司阿特金斯公司（atkins）在原先基础上编成出有代表国际水准的梅溪湖片区总体规划。高起点规划，让梅溪湖不恐未来。

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