城乡规划管理从“零误差”着手

“按照原本的管理政策，在方案设计阶段容许有%的误差面积，个别研发企业盯住这个‘规定’大做文章，提供非法利润…”该负责人说明说道，因为高额的利润欲望，有些房地产开发企业及设计单位将大部分注意力放到了如何“超强面积”谋利，而很少去注目建筑功能布局绿化景观和项目品质…多达，年成都违法建设行政处罚项目件，其中对超计怀建筑面积比例小于%的惩处项目有件…城乡规划管理从“零误差”著手近年来，四川省成都市紧随北京、上海、广州等国际化大都市的步伐，房地产开发热火朝天，城市建设日新月异。那么，向来有“天府之国”之称之为的成都在规划管理中有何独到之处？记者近日从成都市规划管理局得知，该局实行的容积率指标“零误差”管理，几经4年艰苦前进，获得了阶段性效益，有效地规范了房地产开发市场。

　　容积率指标“零误差”管理，是诬蔑更进一步强化建筑面积管理，提高项目品质和确保业主合法权益，在规划实行管理过程中严苛管理控制建筑项目容积率指标，拒绝项目完工后实际算入容积率的建筑面积不得远超过规划拒绝算入容积率的建筑面积，而项目设施设施建筑面积不得多于规划拒绝的建筑面积。据理解，容积率指标“零误差”管理的明确提出在全国尚属首次。

　　“超强面积”现象屡禁不止　　“零误差”管理势在必行　　近年来，随着经济社会发展，房地产开发项目日益激增，房地产开发规模日益增大，房地产开发企业及设计单位利用规划管理中的“容许误差”，“超强面积”现象比较严重。“按照原本的管理政策，在方案设计阶段容许有3%的误差面积，个别研发企业盯住这个‘规定’大做文章，提供非法利润。”成都市规划管理局涉及负责人举例，2006年一个许可建设规模为30多万平方米的项目，完工后实际计容建筑面积远超过规划许可计容建筑面积3万多平方米，将近10%，若是按照之前的规定，仅有须要交纳罚款金额500多万元，但其利润却低约几千万元甚至上亿元。“超强面积”现象增加了项目设施，减少了项目品质，一定程度上伤害了业主权益，很更容易导致社会对立，同时在客观上构成权力寻租的廉政风险。

　　多达，2009年成都违法建设行政处罚项目39件，其中对超计怀建筑面积比例小于3%的惩处项目有25件。“这似乎是一种蓄意竞争不道德，有悖于市场公平竞争原则。

”该负责人说明说道，因为高额的利润欲望，有些房地产开发企业及设计单位将大部分注意力放到了如何“超强面积”谋利，而很少去注目建筑功能布局、绿化景观和项目品质。　　为更进一步规范房地产开发市场，贯彻防止廉政风险，该局著手研究制定相应措施，约束房地产开发企业“超强面积”的违法行为，并于2010年4月明确提出了容积率指标“零误差”的管理理念。　　建立健全管理制度　　“高额利润”逆“重额罚款”　　为管理“超强面积”问题，该局融合行政审核制度改革展开工作流程再生，完备惩处标准，对方案审查、面积测绘和规划核实三大环节严格把关，以结果掌控“零误差”。“这是一次新的探寻，所以我们最开始只是采行‘双触’的手段，将要容积率指标严格控制在3%以内，规定实际计容建筑面积不得远超过规划许可计容建筑面积300平方米。

”该负责人告诉他记者，“这种方式的效果并不显著。”　　为更佳地规范房地产开发市场，该局于2012年3月实施《关于更进一步规范建筑项目规划核实行政处罚的通报》，明确提出对2008年9月1日～2010年9月1日期间获得建设工程规划许可证的建筑项目，实际计容建筑面积远超过规划许可计容建筑面积比例小于3%的，按照无利可图的原则，罚没其违法收益。

多达，2012年成都市违法建设行政处罚项目38件，超计怀建筑面积比例3%的仅有3件，比2009年的数量大幅度上升。　　“即使研发过程‘无利可图’，研发项目的后期收益也很相当可观。

有些企业依然自由选择‘铤而走险’方式，之后‘超强面积’。”为此，该局在启动试点方案并经过几年调研分析后，于今年1月实施《成都市建筑工程违法建设惩处规定》，明确提出对2010年9月1日及以后规划许可的项目，按照销售收入或评估价充公违法收益。“对企业而言，这就某种程度是‘无利可图’，而是‘得不偿失’。

”该负责人说道，若是按照这个标准，之前那个“超强面积”3万多平方米的案例将面对大约1.5亿元的巨额罚款。　　　　“零误差”管理成效显著　　“阳光规划”关上新局面　　今年12月，历时4年多的“零误差”管理再一交还一份失望答卷。2014年成都市违法建设行政处罚项目72件，其中超计怀建筑面积比例小于3%的惩处项目仅有3件。

“这3件是2010年以前取得规划许可的，2010年以后研发的项目，估算会再有超强3%的现象了。”该负责人称之为，实行容积率“零误差”管理，基本遏止了“超强面积”的违规行为，规范了房地产开发市场，反映了社会公平性和市场公正性，同时引领房地产开发企业侧重项目设施、环境及品质，确保业主的合法权益，增加了社会群体性对立。　　“实行行政审核制度改革，实行‘零误差’管理，规范惩处标准，增加权利裁量权，对管理者而言是一次自我革命。

”该负责人回应，“零误差”管理从理念明确提出到实行至今，早已构成一条规划管理的“高压线”，被迫房地产开发企业及设计单位严格执行国家规范，遵循市场规律，以市场需求为导向，努力提高设计质量、研发标准和施工管理水平，大大提高项目品质。　　同时，因为规划管理者权利裁量权弱化以及“阳光规划”提升了规划实行管理的透明化程度，也促成规划管理者提升自身行政能力，更进一步规范行政不道德，保证依法行政有效地实行。　　“这是对管理者的自身考验，也是政策继续执行中的反省和总结。

”谈到“零误差”管理一路走过的艰难，该负责人感叹良多，“依法行政，某种程度是严格执行国家法律，堪称在确保人民权益、确保社会公平正义、确保社会平稳的基础上，对法律法规更加深层次的反省和完备。

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